Court composition: chamber

Case name: 13221/08, 2139/10

Conclusions: Brudd på Protokoll 1 artikkel 1

Date: 12/06/2012

Institution type: emd

Document type: dom

Upload date: 16/09/2019

Categories:

Comment: EMD avsa den 12. juni 2012 dom i saken Lindheim og andre mot Norge. Klagerne var seks norske grunneiere, som på ulike tidspunkt hadde bortfestet tomtene sine til bolig- eller fritidshus, for leieperioder på mellom 40 og 99 år. En ny tomtefestelov ble vedtatt i 1996 og trådte i kraft i 2002. Som følge av en senere endring av tomtefesteloven § 33, som trådte i kraft i 2004, fikk alle som festet tomt til helårs- eller feriebolig rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere, og uten tidsbegrensing. Spørsmålet om forlengelse av festekontrakter på samme vilkår som tidligere var oppe for Høyesterett i plenumsavgjørelse i 2007. Høyesterett kom enstemmig til at tomtefesteloven § 33, som gir festere av tomt til bolig- eller fritidshus rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår som før, ikke var i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 eller kravet om «fuld Erstatning» ved ekspropriasjon etter Grunnloven § 105. Høyesterett fant at anvendelsen av § 33 heller ikke var i strid med EMK første protokoll artikkel 1. Fem av klagerne i saken for Domstolen eide jordbrukstomter som var bortfestet for bolig- eller fritidshus. Den sjette klageren eide 21 tomter som var bortfestet til boliger. Da festekontraktene utløp, viste tomtefesterne til den nye lovgivningen og krevde forlengelse av festekontrakten på samme vilkår som før. Klagerne bestred at det var adgang til dette. Klagerne anførte at retten til vern av eiendom etter EMK første protokoll artikkel 1 var krenket fordi en rett til forlengelse på ubestemt tid og på samme vilkår som før, utgjorde et uberettiget inngrep i eiendomsretten. Staten imøtegikk klagernes anførsler. Partene var enige om at det hadde funnet sted et inngrep i klagernes eiendomsrett, og at inngrepet hadde hjemmel i lov. Domstolen delte klagernes syn om at den lave årlige festeavgiften (mindre enn 0,25 % av antatt markedsverdi) og den tidsubestemte varigheten av avgiftssatsene utgjorde et vesentlig inngrep i klagernes eiendomsrett. Spørsmålet var om den aktuelle lovreguleringen kunne anses nødvendig for å kontrollere at eiendommene ble brukt i samsvar med allmennhetens interesse, etter første protokoll artikkel 1 andre ledd. Domstolen viste til sin tidligere praksis om at nasjonale myndigheter i prinsippet hadde bedre forutsetninger enn internasjonale dommere til å vurdere hva som skal anses som «allmennhetens» interesser. Særlig gjaldt dette for komplekse sosiale, økonomiske og politiske spørsmål. Domstolen påpekte at nasjonale myndigheter hadde en vid skjønnsmargin på dette feltet. Den bemerket videre at nasjonale lovgiveres vurdering av hva som var i allmennhetens interesse, måtte respekteres med mindre vurderingen åpenbart var uten rimelig grunnlag. Domstolen noterte at formålet med tomtefesteloven § 33 var å sikre at tomtefestere som ikke hadde råd til å kjøpe tomten, fikk en varig rett til å benytte den. Lovbestemmelsen gjaldt alle utløpte festekontrakter, uavhengig av festernes økonomiske situasjon og av om tomten ble benyttet som bolig eller fritidshus. Domstolen pekte på at bestemmelsen synes å ha et langt videre formål enn å løse økonomiske vanskeligheter eller sosial urettferdighet for festerne, men i stedet reflekterer sosialpolitikk i bred forstand. Under henvisning til forarbeidene til tomtefesteloven § 33 kom Domstolen likevel til at lovgivers vurderinger ikke var åpenbart uten rimelig grunnlag. Domstolen konstaterte at det omtvistede inngrepet måtte anses i tråd med formålet om allmennhetens interesse. Domstolen tok så stilling til om inngrepet kunne anses som proporsjonalt. Domstolen viste til tidligere rettspraksis om at det ved statlig myndighetsutøvelse må foretas en rimelig avveiing mellom mål og middel, også i tilfeller som gjelder rådighetsbegrensninger på individers eiendom. Domstolen minnet om at det må vurderes om man ved inngrepet oppnår en rimelig balanse mellom samfunnets interesser og individets krav på vern om fundamentale rettigheter. Domstolen anerkjente at interessene til grunneier og fester var vanskelige å forene, og at lovgiver hadde stått overfor svært komplekse vurderinger. Domstolen forsto behovet for en klar og forutsigbar løsning og behovet for å unngå kostbare og tidkrevende søksmål av et potensielt massivt omfang. Det var på denne bakgrunnen at Domstolen skulle vurdere om nasjonale myndigheter hadde handlet innenfor den vide skjønnsmarginen som tilfalt dem etter første protokoll artikkel 1. Domstolen uttalte at myndighetene ved endringene i tomtefesteloven § 33 ikke hadde foretatt en rimelig avveiing av motstridende interesser når det gjaldt den type festeavtale som klagerne hadde. De særlig lave festeavgiftene klagerne fikk i medhold av lovens § 33, ville bli videreført på ubestemt tid, og festeavgiften utgjorde for samtlige klagere mindre enn 0,25 prosent av tomtenes anslåtte markedsverdi. Domstolen uttalte at det i klagernes saker ikke syntes å eksistere allmenne interesser som var tungtveiende nok til å rettferdiggjøre en så lav festeavgift, som ikke sto i noe forhold til den faktiske verdien av tomtene. Videre kom tomtefesteloven § 33 til anvendelse for alle avtaler om tomtefeste av en viss alder som var utløpt, uavhengig av tomtefesternes økonomiske situasjon. Forlengelsen av klagernes festekontrakter var på ubestemt tid, og det var ingen mulighet for å oppjustere festeavgiften utover den generelle justeringen etter konsumprisindeksen. Det hadde derfor ikke vært mulig å vurdere den faktiske verdien av tomtene som en relevant faktor ved vurderingen av festeavgiftsnivå for slike kontrakter. Det var bare tomtefesteren som kunne velge å avslutte kontraktsforholdet, enten ved å si opp avtalen eller ved å innløse eiendommen. Tomtefesterne kunne også selge festet med tilknyttet bolig til en tredjepart, men enhver verdistigning ville tilfalle festerne. Dette ville ikke være tilfelle dersom bortfesteren valgte å selge festet. I slike tilfeller ville prisen reflektere at verdien av festet var fastlagt på ubestemt tid. Domstolen uttalte at myndighetene ikke hadde foretatt en rettferdig fordeling av de sosiale og økonomiske byrdene, ettersom disse utelukkende ble lagt på klagerne. På denne bakgrunnen fant Domstolen at myndighetene, til tross for en vid skjønnsmargin på området, ikke hadde foretatt en rimelig avveiing mellom allmennhetens interesser og klagernes eiendomsrettigheter. Domstolen viste for øvrig til at Høyesterett hadde vurdert forholdet til første protokoll artikkel 1. Domstolen var imidlertid uenig i det utgangspunktet Høyesterett la til grunn for sin drøftelse, som var om det var i strid med bestemmelsen at klagerne ikke hadde rett til å få festeavgiften oppjustert til tomtens markedsverdi. Ifølge Domstolen var det ikke dette som var spørsmålet, og det ble vist til at tomtefesteloven § 33 hindret enhver oppjustering av festeavgiften utover konsumprisjustering. På denne bakgrunnen konkluderte en enstemmig Domstol med at første protokoll artikkel 1 var krenket. Domstolen tok til slutt stilling til spørsmålet om gjennomføring av avgjørelsen etter artikkel 46. Den viste til at det underliggende problemet som forårsaket krenkelse i denne saken, skyldtes den generelle lovgivningen. Domstolen anså at nasjonale myndigheter burde foreta passende lovgivningsmessige eller andre generelle tiltak for å sikre et system som ivaretok en rimelig balanse mellom bortfesternes interesser på den ene siden og allmennhetens interesser på den andre siden.