Tomtefestelovens regler om festeavgift er ikke i strid med det menneskerettslige eiendomsvernet, ifølge Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD).
Torsdag denne uken avsa EMD i avdeling dom i en sak om tomtefeste som har versert for domstolene i femten år. Den gir svar på om endringene myndighetene gjorde i tomtefesteloven etter den ble ansett menneskerettighetsstridig i 2012, er tilstrekkelige.
I 2012 kom Domstolen i Lindheim-saken til at tomtefesteloven fra 2004 var i strid med EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1). Spørsmålet var da om reguleringen i tomtefesteloven om at fester kunne feste til evig tid for samme pris, kun oppjustert av konsumprisindeksen, var i strid med EMK P1-1. Domstolen mente den daværende lovgivningen utgjorde et brudd på EMK P1-1 fordi den ikke etablerte en «fair balance» mellom avtalepartene, men grep uforholdsmessig inn i den enes eiendomsrett.
Myndighetene innrettet seg etter dommen ved å endre loven i 2015. Etter de nye reglene i tomtefesteloven kan grunneierne justere festeavgiften med inntil to prosent av markedsverdien, oppad begrenset til 9000 kroner per dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 2002.
Grunneieren til Ullern Terrasse, som Lindheim-saken dreide seg om, døde i 2018. Eiendommen ble arvet av stiftelsen Karibu. I den nylig avsagte dommen har stiftelsen Karibu klaget saken inn for Domstolen på nytt, etter at de ikke fikk medhold i norske domstoler for å øke festeavgiften utover det som fulgte av den reviderte tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. De hevdet at dette utgjorde brudd på deres rettigheter etter EMK P1-1.
Spørsmålet i saken var om myndighetene, når de bestemte at klageorganisasjonen ikke kunne øke festeavgiften, sikret en rettferdig balanse mellom de motstridende interessene. I denne vurderingen er det sentralt om inngrepet innebærer en «individual and excessive burden» (avsnitt 74).
Domstolen vurderte viktigheten av forholdet mellom verdien av tomten og festeavgiften som et element i en større helhetsvurdering. De kom til at dette ikke utgjorde et avgjørende element i vurderingen (avsnitt 88). For det første ga ikke de nasjonale retningslinjene for å regne ut tomteverdien ubalanserte utslag (avsnitt 85). Det at det var særlig stor avstand mellom festeavgiften og tomteverdien i dette tilfellet var heller ikke et vektig argument, ettersom eierskap i eiendommen for stiftelsen Karibu er fordelaktig, ved at den er en risikofri, passiv investering, med mulighet for fremtidig økning i festeavgiften.
I den helhetlige avveiningen, påpekte Domstolen at det var foretatt en særlig grundig lovgivningsprosess, hvor målet var å finne en rettferdig balanse mellom de berørte partene med sikte på å ivareta eiendomsvernet etter EMK P1-1 (avsnitt 91-92). Hvordan myndighetene velger å gjøre dette, faller innunder deres skjønnsmargin. Den sosiale grunngivningen for reglene, herunder den generelle interessen i å unngå at festeavgiften blir for høy for festerne, ble tillagt vekt til tross for at dette ikke gjorde seg gjeldende i den konkrete saken (avsnitt 93).
I lys av statenes skjønnsmargin, kom Domstolen til at den gjeldende lovgivningen sikrer en rettferdig balanse mellom de motstridende interessene i saken. Det forelå følgelig ikke noe brudd på EMK P1-1.